بررسی بازار رهن و اجاره؛ عوامل موثر بر اختلاف قیمت در پنج منطقه جنوبی تهران
قیمت اجاره داخل یک منطقه تهران میتواند از محلهای به محله دیگر نزدیک به دو برابر شود. بررسی ۱۰۹۹ فایل رهن و اجاره در مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ نشان میدهد بخش مهمی از اختلاف قیمت درون خود مناطق شکل...
منطقه ۲۰ بالاترین سطح رهن را دارد
اگر اول در مقیاس منطقه نگاه کنیم، منطقه ۲۰ بالاترین سطح قیمت رادارد.میانگین رهن کامل برای هر متر مربع در منطقه 20 حدود ۱۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده وبعد از آن منطقه ۱۶ با ۱۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان قرار میگیرد. منطقه ۱۹ حدود ۱۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان، منطقه ۱۵ حدود ۱۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و پایینترین رقم هم مربوط به منطقه ۱۸ با حدود ۱۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان برای هر متر مربع است. یعنی بین منطقه ۲۰ و منطقه ۱۸ حدود ۳۲ درصد اختلاف داریم. اگر این عدد رو برای یک واحد فرضی ۷۰ متری حساب کنیم، چیزی حدود ۲۵۰ میلیون تومان اختلاف رهن کامل ایجاد میشود؛ حدود یک میلیارد و ۳۰ میلیون تومان در منطقه ۲۰ در برابر حدود ۷۷۷ میلیون تومان در منطقه ۱۸.
شکاف اصلی داخل خود مناطق دیده میشود
مقایسه مناطق تنها بخشی از تصویر بازار را نشان میدهد. وقتی قیمتها در سطح محله بررسی میشوند، اختلافها به شکل محسوسی بزرگتر میشوند.
بیشترین شکاف درونمنطقهای درمنطقه ۲۰ دیده میشود. میانه رهن کامل هر متر در محله دیلمان حدود ۲۰ میلیون تومان است، در حالی که در علایین به حدود ۱۰ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان میرسد. فاصله این دو رقم حدود ۸۹ درصد است.
در منطقه ۱۵ نیز اختلاف قابل توجه است. افسریه شمالی با میانه حدود ۱۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در هر متر، در مقابل مسعودیه با ۸ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان قرار میگیرد؛ یعنی حدود ۷۴ درصد اختلاف. در منطقه ۱۹، خانیآباد نو شمالی و عبدلآباد حدود ۶۵ درصد با یکدیگر فاصله دارند. این اختلاف در منطقه ۱۸ میان تولید دارو و یافتآباد شمالی حدود ۵۴ درصد و در منطقه ۱۶ میان نازیآباد و جوادیه حدود ۴۹ درصد است.
چرا قیمت دو محله در یک منطقه تا این اندازه متفاوت است؟
از منظر اقتصاد شهری، مرزهای اداری شهرداری با مرزهای قیمتی بازار مسکن منطبق نیستند. یک منطقه میتواند چند زیر بازار مسکن متفاوت داشته باشد که هر کدام تحت تاثیر دسترسی، کیفیت بافت، خدمات شهری، ترکیب ساختمانها، وضعیت حملونقل و تصویر ذهنی محله قیمتگذاری میشوند.
ممکن است بخشی از این اختلاف به نوسازی بافت شهری برگردد؛ با ورود خدمات جدید، بهبود کیفیت محیط و تغییر تصویر ذهنی از محله، قیمت آن را از محلههای اطراف جدا میکند. برای بررسی این موضوع، فایلهای نوساز و قدیمیساز را در همین محلهها با هم مقایسه کردیم.
نوسازها تا ۵۳ درصد بالاتر قیمت خوردهاند
برای بررسی اثر سن ساختمان، فایلها در سه گروه قرار گرفتند، ساختمانهای ساختهشده تا سال ۱۳۸۹، ساختمانهای دهه ۱۳۹۰ و واحدهای ساختهشده از سال ۱۴۰۰ به بعد.
بیشترین فاصله در منطقه ۱۶ دیده میشود. میانه رهن کامل هر متر برای ساختمانهای تا سال ۱۳۸۹ حدود ۱۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است، اما این رقم برای ساختمانهای ۱۴۰۰ به بعد به ۱۷ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان میرسد؛ یعنی حدود ۵۳ درصد اختلاف.در منطقه ۲۰ نیز واحدهای جدیدتر حدود ۴۸ درصد بالاتر از ساختمانهای قدیمی قیمت خوردهاند. این فاصله در منطقه ۱۵ حدود ۴۴ درصد، در منطقه ۱۹ حدود ۳۰ درصد و در منطقه ۱۸ حدود ۲۶ درصد است.
البته این اختلاف را نمیتوان تماما به سن بنا نسبت داد. با این حال، تکرار همین الگو در هر پنج منطقه نشان میدهد سن و کیفیت ساختمان یکی از عوامل مهم در شکلگیری قیمت اجاره است.
